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从北京南站乘京津城际列车向东南方向出发,23分钟后便可看到一大片意式别墅群,这是佛罗伦萨小镇的标志性建筑。在武清站停靠1分钟的时间里,下车的旅客让站台立刻显得拥挤起来。逛佛罗伦萨小镇是多数下车旅客此行的主要目的。而这样往返京津两地,在武清停靠的城际列车一天共有22列,周末还会加开2列。从天津方向通往武清的列车更快,只需13分钟。

2011年之前,京津两地消费者中恐怕鲜有人知道武清,但此后佛罗伦萨小镇的走红使武清迅速被京津两地消费者所熟知。开业初期,佛罗伦萨小镇多次举办的“满额消费报销高铁票”活动更是将去武清购物打造成两地消费者中的一个热门话题。

佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯由美国威特集团和意大利芬根集团共同投资兴建,占地581亩,总投资20亿元,建筑面积达32万平方米。项目分两期建设,其中一期佛罗伦萨小镇占地271亩,投资9亿元,建筑面积9万平方米,2011年6月开业;扩建项目于2014年8月开业,建筑面积达7000平方米。

天津市武清区商务委副主任李刚表示,佛罗伦萨小镇开业后的表现超出了所有人的预料。统计数据显示,一期开业以来,日均人流2.5万人次,日均销售额近千万,每年“五一”和“十一”节假日期间日均接待游客5万人次,日均销售额1600余万元。今年“十一”黄金周期间,佛罗伦萨小镇共接待游客33.2万人次,实现收入1.2亿元。去年,佛罗伦萨小镇营业额已突破20亿元,税收1亿元,平均每月接待游客30万人次。

要分析佛罗伦萨小镇迅速走红的原因,就不得不提其所在地武清的区位优势。这也是当时打动佛罗伦萨小镇方面落户武清的关键因素之一。

打开京津冀三地地图可以看到,武清占据着连通京津两地的交通要道,处于黄金点上。当地人有种说法称,“半小时进京下卫,一小时上天入海”。武清与北京市通州区相邻,其北部距北京20公里,城区距北京市区71公里、首都国际机场90公里、首都第二机场45公里,距天津市区25公里、天津滨海国际机场35公里、天津港71公里。武清区域面积达1574平方公里,辖29个镇街,常住人口110万,户籍人口95万。该地区素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉。从古至今,往来京津,必过武清。

高铁的到来彻底改变了武清。2008年8月,有“中国第一速度”之称的京津城际铁路正式开通,其惟一经停站就设在武清。京津城际铁路的开通使武清融入了“京津半小时时空圈”,从天津市区出发只需13分钟,从北京出发也只需23分钟。据李刚介绍,目前武清区内京沪、京津塘、京津、津保、津蓟、滨保六条骨干高速纵横交错,全部村街在15分钟内可到达一个高速口,“九横九纵”的区域路网也拉近了武清边远村庄和城区的时空距离,路网密度高达169公里/百平方公里。

虽然佛罗伦萨小镇走红的速度让人有点意外,但其发展完全符合了初期规划。李刚表示,就像小镇完整的名字佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯一样,它瞄准的是京津两地的消费者。李刚坦言,佛罗伦萨小镇项目当初有几个备选地,是武清从天津滨海新区等竞争对手中把佛罗伦萨小镇项目抢过来的。投资者经营方看中了武清的区位、交通,特别是城铁站优势,消费者从京津两地到武清消费时间成本、交通成本最低。2014年7月,北京开通了北京至武清的公交车938路,再次拉近了武清和北京的距离。便利的交通给佛罗伦萨小镇带来了源源不断的客流。统计数据显示,佛罗伦萨小镇目前客流中,北京消费者占50%,天津占40%。

佛罗伦萨小镇的成功赚足了各界眼球,在今后的一段时间内将有大量类似佛罗伦萨小镇的大型商业项目在武清开业。更能吸引京津两地的“外向型”商业已成为武清未来发展的重点,武清将定位于京津综合发展轴上的宜居新城。

根据规划,2020年之前,武清将有20余个大型商业项目入市,其中绝大部分仍将以吸引京津两地消费者为主。在李刚看来,商业项目都有一个发展周期,大型商业项目很难持续保持较强的吸引力,新项目的不断入市将使武清商业在京津两地时刻保持热度,并最终发展成为大型商圈,融入京津市场。

继佛罗伦萨小镇之后,武清另一大型商业威尼都预计于近期试营业。据威尼都运营负责人王凯民介绍,威尼都商业总面积达9万平方米。该项目借鉴先进的体验型商业模式,以意大利威尼斯独有的古建筑风格为蓝本,重点建设标志性景观、主题广场、运河、雕塑等特色元素,着力打造集地域特色、独特吸引力与绿色环保理念于一体的“京津意式食尚购乐园”。在王凯民看来,威尼都与佛罗伦萨小镇并不存在直接竞争关系,而是很好地形成了错位经营,两者的互补性将产生1+12的效果。

在未来几年时间里,武清城铁站附近将被打造成一个大型商圈,除了如今的佛罗伦萨小镇和即将开业的威尼都,V1汽车世界、创意米兰、全球商品博览汇、NBA体验中心、金海岸商业广场和远恒商业综合体、天骄里商业街等20余个项目也将陆续开业,总投资超200亿元。此外,武清站南广场扩建项目正在规划设计中。

李刚表示,武清将以京津城际铁路武清站为中心,重点聚集国际高端品牌,打造面向京津的高端消费集聚区。在其看来,这些具有特色的商业项目足以吸引更多的消费者来武清休闲、娱乐、购物。

虽然武清通过“外向型”商业欲打造出一条特色发展道路,但目前武清本地商业仍相对较为落后。李刚表示,在京津冀一体化下,“外向型”商业将作为武清在京津冀一体化发展中的一张名片,“内向型”商业将帮助武清打造宜居新城。

北京商报记者实地走访发现,目前武清城区商贸业主要还停留在百货和批零市场阶段。目前最为当地人所熟知的是友谊武清百货,该百货店与时尚街购物中心、中信名都大厦形成了一个小型商圈。但武清本地消费水平正在迅速提升。

京津冀一体化给武清注入了新的发展动力。据李刚介绍,落户武清的项目70%-80%来源于北京。今年以来,武清新引进北京企业860余家,注册资金超过300亿元。此外,包括亚马逊当当网、酒仙网等在内的一大批电商企业也已入驻武清。面对众多北京外移企业,武清并没有一哄而上。武清根据大项目带动和科技创新驱动战略,将目光锁定在北京的总部经济和科技创新型企业。

面对京津冀一体化带来的商业新机遇,武清已有了清晰的发展思路,即凭借地位优势,通过大量在京津冀地区具有特色的“外向型”商业项目吸引外部消费者,同时借大量企业入驻、外来人口落户武清之机发力“内向型”商业,满足当地消费者需求。RET睿意德执行董事张家鹏表示,武清未来发展中需要注意过渡节奏,即控制好由目的性购物向城市性购物的转变,由折扣型目的性消费最终升级成家庭一站式休闲购物。

武清在未来规划中指出,将以对接京津、服务京津、融入京津消费体系为导向,以满足本地居民日常消费需求为基础,坚持“外向型”和“内向型”并重,高端商贸和便民商业并举,特别突出“外向型”商业发展,做大做强高端商贸集聚区,建设一批特色商业街和商贸综合体,充分发挥商业繁荣城市、惠及民生作用,将商贸业打造成为现代服务业发展的重点产业。

王凯民表示,持续不断的商业项目进驻无疑给武清发展提供了动力,但如何将诸多商业项目串连起来将成为武清发展成败的关键因素。在其看来,商圈比独立的商业项目更具市场竞争力,但武清多为大型商业项目,在空间、运营理念等方面的串连成为难点。张家鹏指出,佛罗伦萨小镇已成为武清商业的一个成功先导,武清商业未来有着非常好的发展机遇,但也给规划者带来巨大考验。武清应该先有商后有人,由产业就业推动居住,商业引导新城建设。张家鹏表示,随着社会发展,消费者出行越来越便利,城市的拥堵使消费者更希望到体验感更佳的郊区商业项目消费。武清除了具备便利的交通还有大规模的商业用地。大规模商业用地可以换来更好的环境体验,为消费者打造放松感和享受感。

在李刚看来,武清地理位置在京津冀中并非具有惟一性,且商业项目具有较强的可复制性,武清未来商业发展仍将面临诸多挑战。利用地理优势抢占市场先机是武清商业未来发展的重点,武清只有打造出具有特色的、属于自己的商业模式,才能长期可持续发展。

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